Добро пожаловать, гость! [ Регистрация | ВойтиRSS Feed

Добавить объявление

Покупка недвижимости и процесс ее оформления в Черногории

Недвижимость в Черногории | Март 23, 2014

_DSC2069

 

Система регистрации сделок с недвижимостью включает в себя Единый Кадастр и Реестр прав собственности.

Реестр, который ведется местным Муниципальным судом, позволяет точно определить права собственности любого владельца недвижимости, а так же существует ли в отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. Эти данные указываются в документе под названием List Nepokretnosti (аналог Свидетельства о праве собственности).

Этапы приобретения недвижимости

1. Выбор объекта.

2. Проведение переговоров между покупателем и продавцом, выяснение всех деталей, условий и пожеланий сторон.

3. Оформление договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи составляет нотариус. Нотариус также заверяет иные документы, необходимые для успешного проведения сделки.
На прием к нотариусу необходимо записаться заранее. Подать документы нотариусу на проверку юридической чистоты желательно за 3-5 дней до сделки.
На практике время с момента передачи нотариусу всех документов, касающихся сделки, до подписания договора сторонами и его нотариального заверения занимает от 3 до 8 дней.
Тарифы на виды нотариальных действий и услуги нотариуса установлены Законом Черногории.
Стоимость услуг нотариуса оценивается на основании следующих критериев:

  • Ценность сделки
  • Затраченное время
  • Установленный тариф на нотариальное действие.

При совершении нотариального действия для иностранных граждан требуется присутствие судебного переводчика. По желанию покупателя договор может быть письменно переведен на русский язык.
Оплата судебному переводчику производится в соответствии с тарифами на услуги устных и письменных переводчиков (20-25 Евро за 1 страницу).

4. Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Первоначально при покупке недвижимости (или при инвестировании строительства дома) в Черногории может быть заключен Предварительный договор и уплачен задаток в размере от 10% до 50% стоимости объекта, что позволяет снять объект с продажи или начать строительство объекта. В случае отказа Продавца от сделки, стоимость задатка возвращается покупателю в двойном размере, в случае отказа Покупателя – он теряет сумму задатка. В договоре предусматривается срок для окончательной оплаты объекта и заключения Основного договора (до 30-40 дней с момента заключения Предварительного договора).

Однако уже на первоначальном этапе, возможно предусмотреть заключение Основного договора с рассрочкой или отложением платежа. В этом случае необходимая для перерегистрации права собственности расписка Продавца в получении средств выдается по факту их реального получения.

Сумму оплаты рекомендуется перевести сначала на личный счет Покупателя в Черногории, который клиент открывает в ведущих банках страны – CKB (Crnogorska komercijalna banka AD Podgorica, member of OTP Group) и Podgorička banka (Societe Generale Group AD Podgorica), как и Atlasmont banka AD Podgorica и других.

После этого средства оплаты снимаются со счета и передаются Продавцу в наличной форме в Евро, при этом он выдает расписку в получении средств оплаты по договору.

Альтернативно перевод средств Продавцу может осуществляться в безналичном порядке.

Практики Escrow accounts, клиентских адвокатских счетов в Черногории практически нет.

Ипотечное кредитование нерезидентов в Черногории также пока не развито.

Что касается перевода средств по безналичному расчету, то в Черногории существует свое законодательство в области валютного регулирования, которое контролирует межбанковские платежи на сумму свыше 14 000 Евро и требует предоставление обоснования платежа (договор, прочие документы). Однако это не составляет никаких проблем в случае с договором купли-продажи.

Чтобы избежать затруднений клиенты предпочитают снимать средства со счета и передавать их продавцу наличными, при этом сразу выдается расписка, необходимая для перерегистрации права собственности.

При наличии возможности перевода средств в Черногорию в течение срока Вашего пребывания в стране, Предварительный договор может не иметь смысла, так как Вы сразу можете расплатиться с Продавцом и заключить основной договор.

В случае необходимости регистрации юридического лица Предварительный договор может предусматривать, что Основной договор будет заключен с компанией, учрежденной Покупателем. Средства задатка при уплате основной суммы могут быть как возвращены с тем, чтобы полная сумма была уплачена со счета юридического лица, или зачтены в сумму основного платежа (при этом балансовая стоимость объекта может быть ниже договорной).

5. Основной договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи переводится на русский язык и перевод заверяется печатью и подписью сертифицированного судебного переводчика.

Подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются нотариусом строго в присутствии сертифицированного судебного переводчика на русский язык. Переводчик доводит до Покупателя все аспекты договора. С 25 июля 2011 года в Черногории вступил в силу Закон о нотариате.

Важнейшим документом со стороны Продавца является Tabuljarna Isprava — расписка, подтверждающая оплату суммы купли-продажи покупателем в полном размере. Иногда вместо расписки Clausula Intabulandi вписывается отдельной статьей в договор. Так или иначе, но без нее договор на государственную регистрацию не принимается.

Регистрация собственности в реестре длится до 60 календарных дней. Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объемом работ и завершают регистрацию по истечению 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней. По факту завершения издается Resenje o Uknjizbi, затем в течение 10 дней оно может быть опротестовано любыми заинтересованными лицами, при отсутствии чего имя нового собственника вносится в Кадастр. По итогам регистрации новый владелец получает List nepokretnosti (аналог Свидетельства о праве собственности), где он поименован новым владельцем объекта. Информация о новом собственнике появляется и в электронной системе Кадастра, где с ней можно ознакомиться даже из РФ.

Де-факто новый владелец может стать собственником, получить объект недвижимости сразу после подписания договора и уплаты денежной суммы по нему. Де-юре он вступает в права собственности после регистрации его права в кадастре.

После подписания договора в офисе нотариуса один экземпляр договора купли-продажи направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь прочими критериями, специальные эксперты налоговых органов Черногории дают оценку недвижимости. Если продавец предлагает недвижимость по реальной стоимости, но, как правило, она сохраняется при налоговой оценке или немного увеличивается.

Налоговая инспекция действует параллельно и независимо от Кадастра. Это значит, что покупатель (кроме случаев, когда продавец является юридическим лицом, или если договором купли-продажи не предусмотрено иное) получит Решение об уплате налога на недвижимость прежде, чем выполнит свои обязательства по договору.

По факту оценки при операциях купли-продажи уплачивается налог в размере 3% рыночной стоимости объекта. Извещение на уплату налога (Resenje o porezu) приходит из органа под названием Uprava Prihoda через несколько дней после совершения сделки (как, правило, в течение 10-15 дней после подписания Основного договора). Сумма налога подлежит оплате в течение 15 дней, затем на сумму налога начисляются пени в размер 0,1% за каждый день просрочки и штрафы.

 

Вопросы, часто задаваемые Клиентами

Вопрос: Целесообразно ли занижать стоимость объекта недвижимости в договоре для целей минимизации 3%-го налога?

Ответ: Мы не рекомендуем Вам этого делать, т.к. это не защищает интересы покупателя в должной мере. В то же время, налоговые органы руководствуются в определении суммы налога вовсе не прописанной в договоре цифрой, а собственными данными по стоимости объектов каждого типа в конкретном районе

Вопрос: Может ли российская налоговая служба получить информацию о приобретении гражданами РФ недвижимости в Черногории?
Ответ: Черногория не является членом FATF (Межправительственная организация, вырабатывающая мировые стандарты в сфере противодействия отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма и в которую входят 35 стран), Организации Экономического Сотрудничества и Развития. В связи с этим каналов обмена информацией у Черногории нет. Земельный Кадастр Черногории является закрытым и недоступен через Интернет. Поэтому можно сказать, что на данный момент обмена данными с РФ не происходит

Нет тегов

832 (всего просмотров), 1 (сегодня)

  

Реклама

Написать ответ

Вы должны войти чтобы написать комментарий.

Поделиться с друзьями!

Реклама

  • Ad 1
  • Ad 2
  • Ad 3
  • Ad 4