Стоимость недвижимости в Черногории определена рядом составляющих факторов: местонахождение объекта и его удаленность от моря, наличие различных коммуникаций, площадь дома и его возраст. Так же цены регулярно корректируются в зависимости от ситуации на рынке. Самые популярные регионы приобретения недвижимости в Черногории: Бококоторская бухта, Барская и Будванская Ривьеры.

В настоящий момент цена объекта недвижимости, расположенного в Бококоторской бухте составляет 2 200 евро за м². Эта бухта привлекательна и знаменита своим природным положением и климатическими условиями. По красоте она превосходит все известные фьорды и похожа на красивое озеро, обрамленное величественными горами. Очень чистая вода и ни одного промышленного предприятия на побережье! Температура воды в среднем на 2 градуса выше, чем на побережье Будванской Ривьеры. Самые привлекательные и более дорогие места расположены недалеко от Котора: Доброта, Муо, Прчань, Столив. По мере удаления от Котора цены снижаются, так в Игало и Крашичах цены примерно около 1 500-1 800 евро за квадратный метр.

Будва с её окрестностями по праву считается самым курортным регионом Черногории. Цена квадратного метра здесь соответствующая: на февраль 2014 года она составила 2 543 евро за квадратный метр. Бечичи, Рафаиловичи, Пржно, Свети Стефан — в этих курортных городах на Будванской ривьере цены возрастают от 3 000 до 5 000 евро за м². В Петровце, одном из самом любимом россиянами городе, цены порядка 2 000 -3 000 евро за м². Самыми престижными считаются Бечичи, Рафаиловичи, Пржно, Милочер и Свети Стефан.

Барская Ривьера привлекательна для тех, кто хочет приобрести апартаменты или дом для постоянного или частого проживания. В зеленом поясе Бара много новых уютных домов со всеми центральными коммуникациями. Цены на дома около 100 000 — 300 000 евро. По мере удаления от Бара цены понижаются, и можно найти домик порядка 70 000 — 80 000 евро, правда, достаточно скромный. Хотя сейчас, на рынке появились предложения с постройкой «под чистовую отделку» экономичных и небольших (до 100 м²) домов за 50 000 – 100 000 Евро. (Например, у нашей стоительной компании Monteforlife).

Горный район Черногории менее всего освоен , в нём преобладают достаточно суровые условия. Между тем район отличает уникальная красота местности и экологически чистые условия обитания. И с каждым годом отдых в горных районах становится всё более популярным. В горах в основном продаются дома стоимостью от 50 000 евро до 300 000 евро в зависимости от качества дома, расположения и коммуникаций.

 Главным фактором, влияющим на стоимость дома, является близость к морю. Если дом, находящийся на расстоянии 150 метров от береговой линии, стоит 1 500 — 2 500 тысячи евро за м², то дом, находящий непосредственно на берегу, может стоить до 7 000 евро за м². Так же многое зависит от года постройки дома и наличия дополнительных удобств, таких как земельный участок, пристань, пляж на берегу моря«

Участки земли в Черногории на сегодня имеют очень большой диапазон цен. Их цена зависит от готовности документов, чтобы сразу можно было начать строительство на участке, от месторасположения по отношению к крупным населенным пунктам, от наличия вида на море. Стоимость колеблется от 80 до 500 евро за м².

На стоимость коммерческой недвижимости влияет близость к деловым центрам: Бар, Будва, Тиват, Герцег Нови, Котор. Например, офис в центре города Котор площадью около 70 м2 можно купить за 150 000 евро.

Существует несколько наиболее часто встречающихся способов перевода денежных средств из России в Черногорию.

Как правило, многие из них связаны с открытием во время Вашего первого визита Вашего частного счета в Черногории. Это можно сделать в любом черногорском банке.

Затем средства переводятся на Ваш частный счет физического лица в Черногории в следующем порядке:

1. Налоговая инспекции в РФ по месту жительства уведомляется об открытии счета физического лица за рубежом, затем это уведомление представляется в банк и банк осуществляет перевод средств частного счета физического лица в РФ на его частный счет в Черногории. Банк вправе уведомить о переводе налоговые органы и органы по мониторингу за отмыванием и легализацией денежных средств.
2. Возможно ежедневно совершать перевод из РФ на свой частный счет в Черногории в размере до 5000 долларов США, так как суммы до 5000 долларов не подпадают под какой-либо контроль (однако эта процедура весьма продолжительна и неприемлема для крупных приобретений).
3. При наличии у Вас счета в РФ и банковской карточки возможно обезналичивание средств по карте в Черногории и последующее внесение их на частный счет физического лица. Однако российские банки часто устанавливают лимит по дневному и ежемесячному снятию средств, что делает операцию чрезвычайно сложной, если заранее не обговорить все моменты со своим российским банком.
4. Возможна также покупка Travel Check в РФ и их дальнейшее обналичивание в Черногории с последующим внесением на Ваш частный счет физического лица в Черногории. Как правило, используются Travel Checks номиналом в 500 ЕВРО. Однако следует помнить, что Travel-чеки подлежат декларированию на российской границе при перевозе их на сумму более 10 000 долларов.
5. Может также использоваться перевод средств на частный счет физического лица из-за пределов РФ со счета любого физического или юридического лица-нерезидента РФ, расчет с которым затем производится на территории РФ по согласованию сторон. Таикм образом, если у Вашего друга есть частный счет в Швейцарии, он может помочь Вам осуществить сделку посредством перевода нужной суммы на Ваш счет в Черногории с последующим зачетом в РФ.
6. Достаточно часто используется привлечение нерезидента РФ для осуществления платежа за Вас с территории РФ (ведь платежи нерезидентов не подпадают под действие закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» и пр). Во многих семьях имеются не только граждане РФ, но и члены семьи-граждане бывшего СССР, которые идеально подходят для данных целей.
7. По «зеленому коридору» в соответствии с законодательством о валютном регулировании и валютном контроле пересекающие границу лица имеют право провезти до 10 000 дол. США (примерно 7000 Евро) без декларирования. Обращаем Ваше внимание на то, что суммы от 10 000 долларов США подлежат декларированию на таможне.

Но лучший вариант, по нашему опыту, —  это прямой перевод Ваших средств банком в адрес Продавца недвижимости в Черногории. Однако для этого в банк нужно будет предоставить предварительный договор купли-продажи недвижимости с переводом на русский язык.

любые операции с участием российских банков чреваты требованием о предоставлении документов о происхождении денежных средств и подтверждений об уплате налогов (соответственно банки имеют право уведомить о состоявшемся переводе средств налоговую инспекцию и органы по легализации и отмыванию денежных средств)

при обналичивании денежных средств черногорские банки взимают комиссию в среднем в размере 1-2%«  

черногорские банки могут иметь лимит обналичивания средств, к примеру, 5000 Евро в день. Поэтому при необходимости рассчитаться с продавцом необходимо либо заранее заказывать средства, либо осуществлять расчеты безналичным путем

РАСХОДЫ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ

Адвокат/юрист – от 300 Евро (он проверяет легитимность документов, отсутствие обременений и ограничений)

Заверение договора у нотариуса. Для недвижимости стоимостью до 50 000 Евро тариф на услуги нотариуса составляет 250 Евро, до 80 000 Евро – 350 Евро, до 120 000 Евро – 450 Евро, далее за каждые 50 000 Евро плюс 50 Евро

К нотариусу приглашается судебный переводчик, он заверяет перевод договора от 20 Евро за страницу, устный перевод у нотариуса от 35 Евро в час

Сбор за регистрацию в кадастре собственности – от 70 до 250 евро

Налог на покупку недвижимости – 3% от рыночной стоимости объекта.

Стоимость перевода денег из российского банка в черногорский начинается от 50 Евро и зависит от тарифов банка

РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ

К статьям коммунальных расходов относятся:

•        Электричество (оплачивается за фактический расход на основании показаний счётчика) - 15 — 60 евро/мес. В случае неоплаты за электричество более двух месяцев или если сумма долга составляет более 200 евро - возможно отключение.

•       Вода при централизованном водоснабжении (оплачивается за фактический расход на основании показаний счётчика) - 20 — 50 евро/мес.

•       Вода, при отсутствии централизованного водоснабжения, — 20 евро за 6 куб. м. (хватит на 1 – 2 месяца).

•       Вывоз мусора - 5-12 евро/мес.

•       Спутниковое телевидение - 10 евро/мес.

•       Кабельное телевидение — 15-20 евро/мес.

•       Очистка септика (частный дом) - 50-100 евро/2 раза в год.

•       Услуги садовника (частный дом) - 6-10 евро/час.

•       Обслуживание квартирного дома в жилом комплексе (уборка подъезда, консьержка, охрана) - 1-2 евро/мес./кв.м.

•       Услуги телефонии - около 5 евро.

Все счета за коммунальные услуги, также как и счета по квартплате, ежемесячно приходят   в почтовый ящик и подлежат ежемесячной оплате в любом почтовом отделении, либо в соответствующих организациях.

Что касается газового отопления, в Черногории его нет, однако разрешено использование газовых печей и газовых баллонов, которые значительно сокращают расходы на электричество. Стоимость такой плиты от 20 до 350 Евро, а баллона, заправленного газом — 60 Евро (его хватает на 3-4 месяца использования)«

Если планируется использовать свой дом или квартиру как дачу, то на время отсутствия коммунальные расходы сведутся к абонентской плате за электричество и телефон, что составит 15-20 евро в месяц. Их можно оплатить авансом на год вперед, либо по приезду.

Если вилла, апартаменты или квартира будет сдаваться в аренду туристам, доход от аренды будет облагаться 9%-ым налогом на прибыль плюс 100 евро в месяц.

Ежегодный налог на имущество

Любой собственник недвижимости — физическое или юридическое лицо — обязан ежегодно оплачивать налог на имущество. В том случае, когда один объект принадлежит нескольким собственникам, он оплачивается всеми собственниками пропорционально своим долям.

Исключение! Налогом на имущество не облагаются:

• здания, используемые сельскохозяйственными производителями, если их деятельность является единственным источником дохода;

• земельные участки в государственной собственности (улицы, парки, леса, заповедники и др.), которые не сдаются и являются общественным достоянием;

• здания республиканских органов и органов местного самоуправления, а также здания и земля  дипломатических и консульских представительств;

• здания религиозных объединений, в том случае, если они не используются в коммерческих целях;

• здания и земля, используемые в научных, просветительских, культурных, гуманитарных и спортивных целях, если от них не получают доход;

• подсобные сооружения в сельском хозяйстве и сельскохозяйственные земли, если их используют строго по назначению в течение 5 лет;

• дороги, порты, железные дороги и аэропорты, объекты общественных коммунальных предприятий;

• плотины (дамбы), гидроэлектростанции и объекты для защиты от наводнений;

• городские строительные земельные участки, объекты и земля, которые служат для предотвращения загрязнения воды, воздуха и защиты от шума;

• здания для профессионального обучения, профессиональной реабилитации и трудоустройства инвалидов (если трудоустроено минимум 40 % таких лиц);

• налог на имущество не платят владельцы недвижимости, в том случае, когда общая стоимость  не превышает 50 средних чистых заработных плат в Республике Черногория и которая не сдается в аренду.

Обязательства по оплате налога вступают в силу:

•  со дня приобретения права на имущество;
• со дня ввода в эксплуатацию имущества;
• со дня выдачи разрешения на эксплуатацию.

Сумма налога – определяется налоговым органом Черногории на основании рыночной стоимости недвижимости по состоянию на 31 декабря предыдущего года.

Когда приобретается недвижимость, либо начинает использоваться ранее не используемый объект недвижимости, необходимо подать декларацию в течение 5 дней со дня его приобретения или использования.

Если в течение года недвижимость претерпела значительные изменения, то, сообщив об этих изменениях в 10 дней срок в налоговый орган, лицо, уже подавшее налоговую декларацию, может повлиять на сумму налога.

После заключения договора купли-продажи и регистрации его у нотариуса, в течение 1-го месяца выносится решение об утверждении налоговой обязанности и в течение 15 дней, с этого момента, Вы обязаны оплатить 3%-ый налог с оборота на недвижимость! В случае неуплаты налога, полагается штраф в размере 20 – 200 МРОТ в Черногории.

В отдельных случаях, по специальному разрешению, допускается оплата налога по частям (с процентами), в срок, не превышающий три месяца со дня принятия решения. Если собственник не заплатит налог или не предоставит вовремя налоговую декларацию, не сообщит об изменениях, либо предоставит ложные сведения — он может быть наказан денежным штрафом в размере от двадцати до двухсот минимальных (чистых) заработных плат в Черногории. Ответственное лицо на предприятии за такое нарушение наказывается денежным штрафом в размере от одной до десяти минимальных чистых зарплат, а физическое — от одной до восьми минимальных зарплат.

В том случае, если речь идет о других правах на недвижимость (наследование, аренда и др.), то основой для определения налога на имущество будет половина её рыночной стоимости, которая каждый год уменьшается за счёт ставки амортизации (не более 60 %). В учёт берутся также корректирующие элементы, которые могут повлиять на рыночную стоимость, местоположение недвижимости и её качество.

Ставки налога на имущество

Для квартир и жилых зданий налоговая ставка составляет 0,25 % от налогооблагаемой базы. В том случае, когда в квартире проживает налогоплательщик или члены его семьи, налог уменьшается на 30 %. С каждого члена семьи налог уменьшается на 10 % (но общее уменьшение не может быть более 70 %). Налог на квартиры и жилые дома для собственного пользования площадью до 60 кв.м, в которых проживают лица старше 60 лет, составляет 35 %. Налог на здания и квартиры, предназначенные для отдыха или временного проживания, составляет 0,5 %.

В среднем, в зависимости от месторасположения, величины, качества и назначения объекта, стоимость налога на имущество составляет от 50 до 500 евро/год.

В случае покупки объекта недвижимости на юридическое лицо появляется дополнительная статья расходов — затраты на содержание фирмы (налоги, з/п, аренда), которые составляют примерно 300 евро/мес.

С июля 2011 г. в Черногории введен институт Нотариата. Это означает, что право совершать нотариальные действия передаются от Муниципалитетов и Судов лицензированным нотариусам.

Официально черногорские нотариусы начали свою работу 25 июля 2011 г.

К настоящему моменту лицензии на осуществление нотариальных действий на территории Черногории получили 36 нотариусов.

Установленное Законом о Нотариате рабочее время всех нотариусов с 08.00 до 16.00.

В сферу компетенции нотариуса входит:

1. Составление нотариальных актов.

2. Прием на хранение документов, денежных средств, ценных бумаг и других предметов.

3. По решению суда осуществление действий в соответствии с Законом о Нотариате.

4. Осуществление действий, предусмотренных отдельным Законом.

К нотариальным актам относятся:

1.  Акты о совершении правового действия.

2. Акты о выражении воли и фактах, которые составляет нотариус (нотариальный документ).

3. Записи о юридических действиях и фактах, при которых присутствует нотариус (запись в актовой книге нотариуса).

4. Подтверждения фактов, которые, в рамках своей компетенции, удостоверяет нотариус (нотариальное подтверждение).

5. Заверение выписок, копий, подписей и иных данных (нотариальное заверение).

[su_service title="Нотариальный акт представляет собой официальный документ только в том случае, если он составлен в соответствии с положениями Закона о Нотариате." icon="icon: hand-o-right" icon_color="#e14504" size="22"][/su_service]

Тарифы на осуществление нотариальных действий

Тарифы на все виды нотариальных действий и услуги нотариуса установлены Законом.

Стоимость услуг нотариуса оценивается на основании следующих критериев:

1. Ценность сделки.

2. Затраченное время.

3. Установленный тариф на нотариальное действие.

Совершение нотариальных действий для иностранных граждан.

При совершении нотариального действия для иностранных граждан требуется присутствие лицензированного судебного переводчика. Оплата переводчику производится в соответствии с тарифами на услуги устных переводчиков.